Le diagnostic d'assainissement est obligatoire en cas de vente immobilière. Cette analyse consiste à vérifier le bon fonctionnement du système de traitement des eaux usées, de sorte à éviter le risque sanitaire pour les personnes et l'environnement.

Avant d'être rejetées dans le milieu naturel, les eaux usées doivent être collectées, puis traitées et assainies. Pour cela, les logements individuels et collectifs sont équipés de dispositifs spécifiques, qui doivent être conformes à la réglementation en vigueur.

Le diagnostic d'assainissement permet d'en savoir un peu plus concernant le fonctionnement du système d'assainissement des eaux usées. Quand doit-il être réalisé ? Qui doit en faire la demande ? Comment se déroule ce diagnostic ? Nous allons répondre ici à toutes vos questions concernant cette démarche.

Le diagnostic d'assainissement : qu'est-ce que c'est ?

Le diagnostic d'assainissement peut faire partie des diagnostics immobiliers demandés dans le cadre d'une vente. Son objectif est simple : il consiste à vérifier le bon fonctionnement du dispositif visant à assainir les eaux usées. Comme nous le verrons un peu plus tard, le diagnostic d'assainissement est obligatoire dans certaines situations et devra être fourni au futur acquéreur du logement. Il doit être réalisé par des professionnels agréés.

Le diagnostic d'assainissement est-il obligatoire ?

Comme nous l'avons mentionné précédemment, le diagnostic de vos canalisations avec un professionnel peut être obligatoire. Faisons le point.

Faut-il un diagnostic d'assainissement avec un assainissement collectif ?

Non : les logements étant équipés d'un système d'assainissement collectif ne sont pas dans l'obligation de réaliser un diagnostic dans le cadre d'une vente immobilière.

En revanche, la commune doit contrôler la qualité du dispositif et son bon fonctionnement, d'après l'article L1331-4 du code de la santé publique. Cela signifie que, dans le cadre d'une vente immobilière, la commune peut demander un diagnostic d'assainissement, par le biais d'un arrêté municipal.

L'assainissement collectif est assuré par le tout-à-l'égout.

Diagnostic d'assainissement obligatoire avec un assainissement non collectif ?

Les personnes souhaitant vendre un logement individuel sont soumises à l'obligation du diagnostic d'assainissement, et ce, depuis 2011.

Dans ce cas, c'est le Service Public d'Assainissement Non Collectif (le SPANC), qui doit réaliser ce diagnostic. Cet organisme délivre effectivement ce fameux document, nécessaire pour mener à bien une vente immobilière.

L'assainissement des eaux usées individuel est assuré par une station spécifique. Il peut s'agir :

  • d'une fosse toutes eaux, remplaçant l'ancienne fosse septique,
  • d'un système de phyto-épuration, une méthode écologique fonctionnant grâce à des plantes spécifiques capables de traiter les eaux usées,
  • d'une microstation d'épuration, utilisant des bactéries fixées ou en suspension. Attention : ce type d'installation ne peut pas être envisagé pour les résidences secondaires. Pour fonctionner de façon optimale, les bactéries doivent être sollicitées en permanence.

Dans quel but réaliser un diagnostic d'assainissement ?

Le diagnostic d'assainissement, visant à contrôler le bon fonctionnement du dispositif d'assainissement, a pour objectif d'éviter les risques sanitaires pour les personnes, mais aussi pour l'environnement.

Comme nous l'avons dit précédemment, les eaux usées doivent impérativement être traitées et dépolluées, avant d'être relâchées dans le milieu naturel. Aussi, l'installation dédiée doit être conforme à la réglementation en vigueur et opérationnelle.

Comment se déroule un tel diagnostic ?

Pour vérifier que le système d'évacuation des eaux usées fonctionne convenablement, plusieurs paramètres seront analysés. Le SPANC doit, tout d'abord, prendre connaissance du type d'installation et s'assurer de son accessibilité.

Ensuite, l'organisme s'assure que le dispositif correspond aux différentes normes techniques. Il prend connaissance des éventuelles traces d'usure ou des problèmes d'entretien, et réalise des analyses visant à déterminer le niveau de risque sanitaire.

Enfin, le diagnostic d'assainissement a pour but de garantir la compatibilité de l'installation avec les besoins de l'habitation et la superficie du terrain qu'elle occupe. Le propriétaire du logement doit présenter, au moment de l'étude, tous les documents permettant le bon déroulement de l'analyse (les plans du terrain et du bâtiment, entre autres).

Les différentes remarques du SPANC seront alors répertoriées dans un rapport de plusieurs pages, qui constitue ce fameux diagnostic.

Quels sont les risques, en cas d'absence d'un diagnostic d'assainissement ?

Comme nous l'avons dit précédemment, le diagnostic d'assainissement est obligatoire dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. S'il n'est pas fourni à l'acheteur, celui-ci peut alors annuler la vente sans subir de pénalité.

Ce dernier peut aussi demander une baisse du prix du logement, ou obliger le propriétaire à réaliser ce diagnostic. Précisons également que le vendeur réalisant la demande de diagnostic engage sa responsabilité civile et pénale.

Vous prévoyez de vendre votre bien immobilier ? Dans ce cas, il est indispensable de faire réaliser le diagnostic d'assainissement, au risque de subir des sanctions.

Pendant combien de temps le diagnostic d'assainissement est-il valide ?

La durée de validité du diagnostic d'assainissement est de 3 ans. En d'autres termes, au moment de la vente immobilière, ce document doit dater de moins de 3 ans.

Cependant, dans certaines situations et selon le type de logement concerné (collectif ou individuel), la durée de validité est comprise entre 3 et 8 ans.

Quel est le prix d'un diagnostic d'assainissement ?

Le prix du diagnostic d'assainissement dépend de plusieurs facteurs : le type d'installation notamment, ainsi que la commune.

S'il s'agit d'une première analyse, dans ce cas, elle est généralement gratuite. Pour les autres diagnostics, il faut compter entre 80 et 180 €.