L'achat d'un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) offre de nombreux avantages aux acquéreurs parmi lesquels la personnalisation du logement et le respect des dernières normes de confort et de sécurité. Mais au moment de la remise des clés, certaines malfaçons peuvent être constatées. C'est également le cas pour les travaux de rénovation menés dans un logement existant. Des garanties existent pour protéger les propriétaires.

 

Jusqu'à dix ans de garantie pour protéger les propriétaires après les travaux

Dans la plupart des cas, c'est au constructeur qu'incombe la responsabilité des travaux engagés dans un logement ou dans un bâtiment. Selon la nature du bien et des travaux entrepris, ce constructeur peut tout aussi bien être un architecte, un entrepreneur, un technicien, un prestataire mandaté par le maître d'ouvrage ou même un vendeur à l'origine de la construction.

Pour protéger le propriétaire du logement contre les défauts et malfaçons constatés au moment de la remise des clés, il existe plusieurs niveaux de garanties qui s'appliquent jusqu'à dix ans après les travaux.

Attention toutefois, si le constructeur est en mesure de prouver qu'il n'est pas à l'origine des problèmes constatés, les garanties peuvent ne pas s'appliquer.

 

La garantie de parfait achèvement protège le propriétaire pendant la première année

Entre la date officielle d'achèvement des travaux et les douze mois suivants, c'est la garantie de parfait achèvement qui s'applique. Comme le stipule l'article 1792-6 du Code civil, « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage (?) ».

Le maître d'ouvrage, autrement dit le client ou le propriétaire, est donc tenu de signaler au constructeur tous les problèmes constatés après les travaux, qu'importe leur nature et leur importance. Pour ce faire, il peut émettre des réserves au procès-verbal pour les défauts apparents. Si les malfaçons sont constatées plus tard, après installation et utilisation des équipements par exemple, elles doivent être notifiées par écrit et être envoyées au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le constructeur doit alors effectuer les réparations et les modifications nécessaires dans un délai déterminé en accord avec le demandeur. Dans le cas contraire, le tribunal compétent peut alors être saisi, par exemple le tribunal d'instance pour les litiges d'un montant inférieur ou égal à 10 000 € ou le tribunal de grande instance pour les litiges d'un montant supérieur à 10 000 €.

 

Garantie biennale : les équipements couverts pendant deux ans

Lorsqu'un problème lié à un équipement survient, la garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale s'applique durant les deux années qui suivent les travaux. Par équipement, il faut comprendre les éléments indépendants du bâti tels qu'un ballon d'eau chaude ou des volets. Ceux-ci peuvent être enlevés et remplacés sans incidence majeure sur la construction.

Comme pour la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale nécessite l'envoie d'une notification sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur. Là encore, le délai durant lequel doivent être effectuées les modifications fait l'objet d'un accord amiable entre le constructeur et le propriétaire.

 

Garantie décennale : dix ans pour réparer les fissures et défauts d'étanchéité

Enfin, le propriétaire bénéficie également d'une garantie qui le couvre pendant dix ans après la réception des travaux, appelée garantie décennale. Tous les désordres constatés durant cette période, et qui sont de nature à compromettre la solidité du bâtiment tel qu'une menace d'effondrement, ou à empêcher la résidence à cause d'une mauvaise étanchéité ou de fissures, sont imputables au constructeur.

Une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée à l'entreprise qui a mené les travaux, détaillant les défauts constatés. Le constructeur a alors obligation de réparer les désordres pendant dix ans, ce à ses frais, faute de quoi il s'expose à des poursuites.

A noter que les malfaçons constatées et déclarées au titre de la garantie décennale doivent également faire l'objet d'une déclaration auprès de l'assurance qui couvre le logement. Le propriétaire peut en effet compter sur l'assurance construction dommages-ouvrage. Celle-ci permet d'obtenir réparation rapidement en cas de sinistre, sans devoir attendre une éventuelle décision judiciaire.